為深入貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》國發(fā)【2015】37 號、《鄂爾多斯市 2017年政府工作報告》及自治區(qū)及我市有關(guān)舊城區(qū)改造的決策部署，推進(jìn)我市老舊小區(qū)改造工作，改善居民居住環(huán)境，提升城市品質(zhì)形象，鄂爾多斯市城投建設(shè)投資集團(tuán)有限公司下屬子公司鄂爾多斯市誠泰建設(shè)有限公司積極參與鄂托克旗老舊小區(qū)改造，2019——2020年通過中標(biāo)方式對包括烏蘭鎮(zhèn)工礦棚戶區(qū)、烏蘭鎮(zhèn)國稅小區(qū)、棋盤井中學(xué)小區(qū)、棋盤井金鼎A區(qū)等31個項目老舊小區(qū)進(jìn)行綜合整治改造，改造內(nèi)容為室內(nèi)外管網(wǎng)、建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造、屋面防水、小區(qū)道路、綠化、亮化硬化、監(jiān)控系統(tǒng)及物業(yè)用房改造等。在鄂托克旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、鄂托克旗保障性住房和房產(chǎn)交易管理中心提供相關(guān)資料、數(shù)據(jù)和政策文件的基礎(chǔ)上，誠泰公司結(jié)合鄂托克旗老舊小區(qū)改造項目的實際情況開展調(diào)研，總結(jié)實踐經(jīng)驗，為推進(jìn)該項重大民生工程、營造更整潔更平安更有序的城市環(huán)境，推動我市老舊小區(qū)改造工作提出對策建議?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是城市或縣城建成時間較長、市政配套設(shè)施老化問題突出、公共服務(wù)缺項較多的住宅小區(qū)。誠泰公司參與改造的31個老舊小區(qū)普遍存在以下幾個突出問題：

市政設(shè)施老化：老舊小區(qū)建造時間比較長、市政配套設(shè)施老化或缺失，建筑樓體、外立面破損以及電氣線路、供熱、給水、污水管網(wǎng)老化；各種管線埋設(shè)凌亂；消防設(shè)施缺乏。

居住環(huán)境差：違章搭建現(xiàn)象比較嚴(yán)重，占道經(jīng)營屢見不鮮；道路破損，路燈缺失，影響出行；垃圾雜物隨處堆放，衛(wèi)生管理難度大。

交通擁堵：因停車位配備不足，停車管理不到位，導(dǎo)致路邊車輛亂停亂放；同時舊城區(qū)道路兩旁基礎(chǔ)設(shè)施擺放無規(guī)則，導(dǎo)致交通安全、火災(zāi)等隱患的存在。

以上問題嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量，居民改造意愿普遍強(qiáng)烈。解決這些問題的關(guān)鍵就是要對小區(qū)進(jìn)行綜合整治，并建立健全管理機(jī)制，形成良性循環(huán)。

二、改造工作中存在的難點(diǎn)

根據(jù)調(diào)研情況，誠泰公司認(rèn)為鄂托克旗老舊小區(qū)改造工作中存在的難點(diǎn)有以下四個方面：

（一）部門間協(xié)調(diào)機(jī)制不順。由于老舊小區(qū)改造在我市剛剛推行，各部門之間缺乏配合協(xié)作機(jī)制。一是流程繁瑣。老舊小區(qū)改造項目具有零碎分散的特性，工程簽證變更多，涉及部門多，整體審批流程較為繁雜。二是施工過程中需要協(xié)調(diào)電力、供水、供暖、燃?xì)?、通訊等管道線路設(shè)施運(yùn)營單位同步實施，各管線經(jīng)營單位之間協(xié)調(diào)難度大。

（二）居民意見統(tǒng)一困難。老舊小區(qū)改造前居民意見統(tǒng)一難度普遍較大，主要原因:一是大部分居民參與公眾事務(wù)的意識不強(qiáng)，對小區(qū)改造工程不參與也不關(guān)心，坐等政府推動；二是由于小區(qū)居民之間自身思想素質(zhì)、文化差異、個體需求差異等原因，對改造的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等方面眾口難調(diào)；三是部分居民擔(dān)心改造影響自身利益而強(qiáng)烈反對，比如改造期間對當(dāng)?shù)厝罕娬Ｉa(chǎn)生活造成不便；對早已形成的菜市場群體，小商小販群體形成一定的破壞；對周邊交通會造成一定的影響等。

（三）資料檔案不全。部分老舊小區(qū)前期的設(shè)計圖紙和建設(shè)資料缺失，同時，老舊小區(qū)建成后，各單位對小區(qū)進(jìn)行各種后期施工改造，改變建筑、綠化等部分結(jié)構(gòu)，遷移電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線，需要實地核對。而老舊小區(qū)面積有限，樓距不足，空地較少，場地的限制進(jìn)一步加大改造的難度與施工的風(fēng)險。

（四）缺乏長效管理機(jī)制。部分規(guī)模較小的老舊社區(qū)沒有引進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)委會，管理方缺位，治理力量不足，就會導(dǎo)致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費(fèi)。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)我市老舊小區(qū)改造的建議

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分的重要途徑，是改善人居環(huán)境、提升群眾獲得感和滿足感的重大民生工程和發(fā)展工程，對促進(jìn)我市社會穩(wěn)定、和諧發(fā)展等均具有十分顯著的社會經(jīng)濟(jì)意義。為進(jìn)一步推動我市老舊小區(qū)改造工作，誠泰公司現(xiàn)提出如下建議：

（一）制定專項規(guī)劃。老舊小區(qū)改造具有緊迫性和長期性的特性，應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和居民改造意愿，明確改造的具體內(nèi)容和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確改造的投入保障和組織實施，同時將老舊小區(qū)改造和文明城市創(chuàng)建、老年社區(qū)、未來社區(qū)改造等工作有機(jī)結(jié)合，實現(xiàn)小區(qū)綜合服務(wù)功能進(jìn)一步完善，小區(qū)人居環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化.

（二）建立協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制。老舊小區(qū)改造是個系統(tǒng)性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合。需要由政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，牽頭成立相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)改造過程中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題，簡化規(guī)劃、設(shè)計、施工、消防等審批流程、縮短審批時限。可協(xié)調(diào)住建、規(guī)劃部門查找整理各老舊小區(qū)原始資料和圖紙，對基礎(chǔ)資料不完善、與項目實際不符合的，委托相關(guān)設(shè)計單位及時進(jìn)行補(bǔ)測補(bǔ)繪；協(xié)調(diào)市政、電力、通訊、供水、燃?xì)獾炔块T提供各老舊小區(qū)地下管網(wǎng)分布圖，并對地上各類相應(yīng)管線進(jìn)行集中調(diào)查清理。

（三）立足群眾需求。牢固樹立“以人民為中心”的思想，針對建筑改造、道路交通和停車、管網(wǎng)系統(tǒng)、景觀綠化、設(shè)施改造、社區(qū)服務(wù)體系等方面，因地制宜確定各小區(qū)菜單式改造內(nèi)容，優(yōu)先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。完善老舊小區(qū)公共服務(wù)功能，優(yōu)先解決水、電、暖、氣、路、排污等問題。制定消防車通道治理方案，利用零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，拓展居民公共活動空間，增設(shè)小區(qū)休閑游憩場地和健身器械，具備開發(fā)潛力地段的小區(qū)可嵌入托幼、養(yǎng)老、醫(yī)療等便民服務(wù)。

（四）建立長效管理機(jī)制。堅持改造與整治相結(jié)合，建設(shè)與管理相結(jié)合，持續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)后續(xù)管理，鞏固改造成果。一是建立健全業(yè)主委員會和居民自治管理機(jī)構(gòu)，夯實小區(qū)管理基礎(chǔ)，改造過程中組織居民全程參與，與居民充分溝通，就改造內(nèi)容和小區(qū)后續(xù)管理充分討論。二是采取多種形式普及物業(yè)管理。根據(jù)不同小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力以及對物業(yè)管理的實際需求，靈活自主選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式。三是充分發(fā)揮社區(qū)黨員干部的帶動引領(lǐng)作用。建立黨員干部聯(lián)系老舊小區(qū)的工作制度，黨員干部兼任小區(qū)樓長、單元長等，賦予其社區(qū)服務(wù)職責(zé)，做好群眾思想工作，帶動居民共同參與到小區(qū)治理。

四、老舊小區(qū)改造中的國企擔(dān)當(dāng)

誠泰公司作為國有施工企業(yè)，堅決履行社會責(zé)任，積極投身我市老舊小區(qū)改造。一是在施工準(zhǔn)備前期就做了大量的調(diào)研工作，廣泛聽取居民建議，優(yōu)化施工方案，同時針對組織協(xié)調(diào)內(nèi)容較多的難點(diǎn)，提前和物業(yè)、社區(qū)及電力、自來水、天然氣、供熱、電信等多單位進(jìn)行充分溝通，商定施工順序及配合內(nèi)容。二是組建精干高效的現(xiàn)場管理團(tuán)隊，充分利用現(xiàn)場公示牌、廣告欄等宣傳陣地，向廣大業(yè)主群眾講解改造政策和改造進(jìn)度。三是規(guī)范現(xiàn)場管理，嚴(yán)格落實質(zhì)量安全主體責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序、工程技術(shù)等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范，及時消除項目施工過程中的安全生產(chǎn)隱患，確保工程質(zhì)量合格、施工安全。四是科學(xué)安施工工序和施工進(jìn)度，通過可穿插施工的工序交替進(jìn)行、增加勞動力和機(jī)械數(shù)量、申辦夜間施工許可證、延長單項工序勞動時間、降噪防塵等有效措施，最大程度減輕對小區(qū)居民生活的影響。

誠泰公司秉承精益求精、追求卓越的工作態(tài)度，以讓居民享受實惠為目的，改出樣板工程、民心工程、群眾滿意工程為目標(biāo)，全面完成改造任務(wù)，用實實在在的國企擔(dān)當(dāng)助力老舊小區(qū)改造升級，努力為我市老舊小區(qū)改造工作提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗。